不動産を売る手続きの中では、税金だけでなくさまざまな「諸費用」が発生します。
その中には「仲介手数料」があり、諸費用の中でも高額になりやすい傾向があります。
今回は不動産売却の流れにおいて覚えておきたい仲介手数料について、詳しく確認します。
仲介手数料は不動産業者への報酬
仲介手数料は、物件の売却を手伝ってくれた仲介業者に支払う手数料です。
不動産は自分一人で売ることも不可能ではありませんが、市場での買い手探しや契約のことなどを考えると、手間とリスクの面において現実的ではありません。
ほとんどの場合、不動産業者に依頼することになるため、彼らの働きに対してはそれなりの報酬が必要です。
売却が成功し、結果を出してくれた業者にはお礼として手数料を支払います。これが、不動産業者の大きな収入源になるのです。
仲介手数料の請求額は上限までと法律で決まっている
仲介手数料は、原則として上限までの請求しかできず、上限を超えて請求することは法律に違反します。
日本には「契約自由の原則」といって、当事者同士で契約金額を決められる民法上の基本原則があります。
しかし、不動産取引にこの原則を適用すると不当に高額な請求をされる恐れがあり、知識や経験が豊富な不動産業者よりも立場が弱い売り主は、不利益を被る可能性があります。
そこで原則を一部修正し、上限だけを法律で規制しているのです。
では、請求できる仲介手数料の上限の計算式について確認しましょう。
単純に「売上代金の○％」ではなく、売上代金を金額の多寡によって三つの区分に分け、それぞれに定められたパーセンテージをかけて、各区分の手数料額を割り出します。
区分と対応するパーセンテージは以下のとおりです。
仲介手数料の上限と簡単な計算方法
- 売却金額のうち200万円以下の部分…売却価格の5％＋消費税
- 売却金額のうち200万円超400万円以下の部分…売却価格の4％＋消費税
- 売却金額のうち400万円を超える部分…売却価格の3％＋消費税
ある不動産を1,000万円で売却した場合を例に、上の1～3にあてはめてみましょう（※税抜）。
- 200万円までの部分…200万円×5％＝10万円。
- 200万円超400万円以下の部分…200万円×4％＝8万円
- 400万円超1,000万円までの部分…600万円×3％＝18万円
①～③を合計すると36万円となり、これに消費税を加えた額が業者に支払う仲介手数料です。
この原則の計算方法は多くの売却ケースに対応しますが、売却金額が400万円を超える場合は以下の簡易計算式が使えます。
「売却金額×3％＋6万円＋税」
上の例でいうと、売却金額は1,000万円ですから、1,000万円×3％＋6万円＝36万円＋税となるので、金額が一致しますね。
不動産売却は高額になることが多いため、簡易計算式で対応できるケースも多いと思いますが、原則の計算方法があることもきちんと覚えておいてください。
なお、プラス6万円は簡易計算上の差額分を埋めるための金額なので、余分に6万円多く払っているわけではありません。
仲介手数料は値引きしてもらえる？
数十万円から、ケースによっては数百万円にも及ぶ仲介手数料は、それだけでも大きな負担になります。
税金の支払いなども考えると、可能な限り手数料負担を減らしたいところですね。
法律では上限のみに縛りがあるだけですので、仲介手数料の値引き交渉をすることは可能です。
ただし、物品の売買とは違い、不動産の売却は業者側のやる気によって成約が左右されるものです。
収入源となる手数料を安くすることは業者のやる気を削いでしまうことになるので、基本的には値引き交渉はおすすめしません。
ただし、値引き要求をしてもそれほど影響がないケースや、逆に業者から値引きを提案するケースもあります。
値引きができるケース
取引件数が多く、薄利多売でも生き残れる体力がある業者は、ライバル他社に差をつけるために、あえて値引きを提案してくることがあります。
中には、手数料を「半額」や「無料」にしているところもありますが、これほどの大幅な減額をしている場合は裏にカラクリがあることが多いので、このことをあらかじめ理解しておく必要があります。
不動産業界には「両手仲介」という言葉がありますが、これは売り手の仲介だけでなく、買い手の仲介業者にもなることで、売り手と買い手の両方から手数料を頂戴できるというものです。
両手仲介は、買い手側に別の仲介業者が付いた場合はできませんが、売却仲介をする業者が自分の顧客を買い手として仲介した場合は可能です。
不動産業者は、売り手と買い手の両方から手数料収入が得られて余裕ができるため、どちらかの手数料を無料にしたり、半額にしたりといった大幅な減額ができるのです。
ただし、両手仲介の場合は、不動産業者の担当者が契約実現を早めようと、本来必要がないにもかかわらず物件価格の値引きを提案してくることがあります。
売り手がこのような要求に不用意に応えてしまうと、本来得られる利益に損失が出る可能性があります。
なぜこのようなことが起こるのかというと、本来であれば売り手側の仲介業者として粘り強く交渉しできるだけ高値で売る努力をすべきところを、買い手側の仲介業者ともなることで、買い手側の事情にも配慮する立場になってしまうからです。
両手仲介の場合は、不自然な値引きの提案に注意しましょう。
仲介手数料の支払い時期と支払い方法
仲介手数料の金額については上限だけが法律で規制されていますが、支払い時期にも一定の規制がかかります。
仲介手数料は取引仲介の成功報酬なので、買い手が見つかり、条件交渉が済んで、売買契約締結が実現されるまでは支払う必要がありません。
業者側から見ると、売買契約が実現してようやく仲介手数料を請求できる権利が得られるということです。
そして、仲介手数料の請求権が発生した後については、当事者の自由交渉となります。
業者側もできるだけ早く回収したい気持ちがあるため、多くの場合、売買契約締結時に半額程度を、物件引き渡し時に残りを支払ってほしいと言います。
売り主は資金に余裕があればそれに応じても良いですが、資金調達のために不動産を売るといった場合は、そもそもお金に余裕がない状態です。
また、対買い手との関係では、売却代金がいつ振り込まれるのかということも資金体力に大いに影響します。
売却代金が入れば不動産業者に支払う資金を工面できますが、買い手からいただく代金の受領時期は契約により異なります。
よって、業者に支払う資金がない場合は、売却代金を全ていただいた後に一括で支払うといった交渉で乗り切ることもできます。
特段の事情がなければ、業者側は要求に応じると思いますので相談してみてください。
仲介手数料の支払い方法について規制はなく、現金支払いと口座振込み、どちらもできます。
仲介手数料以外の実費について
不動産業者に支払う仲介手数料は成功報酬であるとお話しましたが、報酬対価の中身としては、売り出し物件の広告宣伝費用や内見案内の交通費など、通常必要になる経費は込みで考えられるので、これらの宣伝費用を別途売り主に請求することはできません。
ただし、売り主の要求に基づいて通常の業務では発生しないような費用が発生した場合、業者側は実費として売り主に請求できます。
例えば、通常は行わないが、売り主に要求されて特別に行った宣伝広告に関する費用や、遠く離れた購入希望者と交渉するために出張した費用などがこれにあたります。
あくまで売り主からの要求がなければ、実費は発生しないことに留意してください。
良心的な業者であれば問題ありませんが、悪質な業者の場合は、売り主が指示したわけでもないのに実費名目で金銭を要求する可能性があるので、注意が必要です。
不動産売却時の仲介手数料についてまとめ
今回は、不動産売却時に支払う仲介手数料について解説しました。
仲介手数料の金額については法律で上限だけが規制されているので、業者はそれ以上を要求することはできません。
また、仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約が成立しなかった場合、支払いは不要です。
悪質な業者が不当に高額な仲介手数料を要求してきた場合は、概算を自分でも計算できるように、今回紹介した簡易計算式と原則の計算方法を覚えておきましょう。
値引き交渉は原則として避けた方が無難ですが、業者によっては値引きができる場合もあります。
ただし、大幅に値引きされる場合は両手仲介事案である可能性があるため、業者からの物件価格の値引き提案などには慎重に対応しましょう。
